É de obrigação do arrematante registrar a arrematação do imóvel em leilão e pagar o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI). Porém, visando economizar, você deve se atentar e se perguntar: sobre qual base de cálculo esse imposto é calculado?
Segundo a Constituição Federal, no seu artigo 156, inciso II, é de competência dos municípios a instituição do imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis. Ocorre que muitos municípios calculam o imposto sobre o valor venal de referência do imóvel, ou seja, o valor de mercado, e não sobre o valor de arrematação do bem.
Arrematar um imóvel em hasta pública é uma forma interessante e vantajosa, pois você irá pagar um valor inferior ao valor de mercado do bem. Porém, por outro lado, na hora do pagamento do ITBI, se o imposto for calculado sobre o valor de mercado, não há vantagem alguma, pois dessa forma o valor do imposto será mais alto do que se calculado sobre o valor arrematado.
Exemplificando: na cidade de São Paulo o valor da alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor da propriedade. Se você arrematasse um imóvel na cidade de R$ 1 milhão por R$ 500 mil, e o imposto fosse calculado sobre o valor venal de referência, você pagaria R$ 30 mil de ITBI. Já se o imposto fosse calculado sobre o valor arrematado, ou seja, R$ 500 mil, o valor a ser pago referente ao ITBI seria de R$15 mil. Uma economia que R$ 15 mil!
Você deve estar se perguntando: o município pode fazer isso? É legal?
Já é pacifico nos tribunais superiores que a base de cálculo para a cobrança do ITBI é o valor da arrematação em hasta pública, aquele alcançado no leilão, e não o valor do imóvel no mercado. O Tribunal de Justiça de São Paulo pacificou essa questão em um incidente de resolução de demandas repetitivas através do Tema 19:
Tema 19 – IRDR – Base – Cálculo – ITBI. Fixaram a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, devendo ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado e, se adquirido em hastas públicas, sobre o valor da arrematação ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o valor de referência.
Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) demandas repetitivas são processos nos quais a mesma questão de direito se reproduz de modo que a sua resolução pelos tribunais superiores ou pelos tribunais locais possa ser replicada para todos, de modo a garantir que essas causas ganhem a mesma solução, visando, dessa forma, celeridade, isonomia e segurança jurídica.
Ademais, o Supremo Tribunal de Justiça confirmou e afirmou estar de acordo com a suprema corte o entendimento aplicado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no Tema 19 acima colacionado, que afirma que, em hipótese de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde aquele que foi arrematado em hasta publica, inclusive para fins de cálculo do ITBI.
Portanto, é ilegal a cobrança pelos municípios do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) calculado sobre o valor de referência/venal (valor que a prefeitura impõe ao seu imóvel).
Assim sendo, caso você tenha arrematado um imóvel em hasta pública e ainda não tenha realizado o pagamento do ITBI, procure um advogado especialista em tributos antes de assim fazer, pois é possível reduzir o valor do imposto a ser pago.
Como mostramos no exemplo apresentado, um advogado pode conseguir para você uma grande economia. Nesse caso, o advogado irá pedir uma decisão liminar que garantirá que você registre o imóvel arrematado pagando o imposto no valor correto, ou seja, calculado sobre o valor da arrematação do bem.
E, caso você tenha arrematado uma propriedade nos últimos 5 anos, fique feliz, pois não está tudo perdido. É possível ajuizar um processo para requerer a restituição dos valores pagos indevidamente, corrigidos monetariamente. Portanto, procure um advogado de confiança para conseguir essa devolução!
